Come staccarsi dal riscaldamento centralizzato del condominio? Guida completa

L'articolo 1118 del codice civile stabilisce che i condomini possono rendersi indipendenti dal sistema di riscaldamento condominiale, se questa decisione non causa un aggravio dei costi per gli altri condomini e se non c'è un notevole squilibrio di funzionamento dell'impianto.

Per verificare che ci siano le condizioni per potersi staccare è necessario l'intervento di professionisti che possano analizzare la situazione del condominio. In questa guida vedremo quali sono i passi da compiere per richiedere il distacco dal riscaldamento centralizzato, cosa serve per presentare la richiesta e quali costi comporta. 

Quali sono le spese per chi si stacca dall'impianto centralizzato?

Chi sta valutando l'idea di passare dal sistema di riscaldamento centralizzato a quello autonomo deve tenere presente che, nonostante il passaggio, deve versare al condominio vari costi, dovuti alla gestione dell'impianto di riscaldamento e al suo utilizzo. 

Chi si stacca dall'impianto di riscaldamento centralizzato, oltre ai costi per l'installazione dell'impianto autonomo, è tenuto in particolare al pagamento: 

• dei consumi involontari; 
• della propria quota per la manutenzione straordinaria dell'impianto centralizzato;
• della propria quota delle spese di messa a norma dell'impianto centralizzato. 

Come distaccarsi dall'impianto centralizzato

Per staccarsi dall'impianto centralizzato non serve richiedere l'autorizzazione dell'assemblea, ma è sufficiente presentare all'amministratore di condominio la perizia elaborata da un tecnico che autorizza il distacco. 

Chi vuole staccarsi deve:

• individuare un tecnico che possa verificare l'esistenza delle condizioni per il distacco;
• ricevere la perizia tecnica;
• consegnare la perizia all'amministratore di condominio;
• procedere con i lavori di installazione dell'impianto di riscaldamento autonomo. 

Chi rinuncia all'uso del riscaldamento centralizzato deve pagare il consumo involontario?

Uno degli aspetti che bisogna valutare con più attenzione quando si sta pensando di staccarsi dal riscaldamento centralizzato o meno è legato al pagamento del cosiddetto consumo involontario. 

Si tratta di un costo previsto dal testo della norma UNI 10200:2013 ed è dovuto per riflettere i consumi effettivi di ciascun condomino. Nel 2020 è entrato in vigore il Decreto Legge n.73/2020 che ha in parte superato le disposizioni della norma UNI 10200:2013, soprattutto riguardo ai criteri di calcolo da utilizzare per determinare i consumi involontari. 

Come si calcola il consumo involontario del riscaldamento

Per calcolare i consumi involontari si possono adottare vari criteri:

• il metodo di calcolo analitico prevede la verifica termotecnica dei consumi di ogni unità immobiliare. Questo criterio garantisce la massima precisione, ma è difficile da realizzare;
• il metodo di calcolo semplificato stima i consumi involontari moltiplicando il coefficiente di dispersione termica dell'edificio per il fabbisogno termico ideale dell'immobile;
• il metodo di calcolo a forfait prevede l'addebito dei consumi involontari calcolati in quota fissa per ciascun condomino. 

Con l'entrata in vigore del DL n.73/2020 le modalità di calcolo dei consumi involontari sono cambiate rispetto al passato. Attualmente, la norma stabilisce che i consumi involontari possono essere compresi tra l'1% e il 50% delle spese generali di riscaldamento. Anche se il legislatore stabilisce la percentuale di default pari al 30%, l'assemblea può modificare questo valore. 

Cosa si intende per consumo involontario del riscaldamento

In un appartamento con riscaldamento autonomo comunque entra calore proveniente dal condominio, a causa del passaggio delle tubature o a causa dell'aria calda presente nell'ambiente. Questo riscaldamento involontario è dovuto alla dispersione termica dell'edificio e può essere più o meno intenso a seconda di vari fattori, tra cui la struttura dell'impianto di riscaldamento condominiale, l'ampiezza dell'abitazione e la potenza dell'impianto. 

Documentazione e autorizzazioni

Per elaborare la perizia da presentare a chi amministra il condominio per richiedere il distacco dal riscaldamento centralizzato c'è bisogno di consegnare diversi documenti. Grazie alle informazioni contenute in questi documenti il professionista a cui ci si è rivolti può verificare se il distacco è possibile e può certificare che non comporti un notevole squilibrio di funzionamento, come stabilito dal codice civile. 

Per effettuare queste valutazioni è necessario analizzare: 

• il regolamento condominiale;
• la tabella di riepilogo dei massimali del riscaldamento del condominio;
• la visura e la planimetria del catasto;
• il libretto dell'impianto centralizzato. 

Risorse e professionisti affidabili

Affidarsi a dei professionisti è molto importante per avere la certezza di stare rispettando le regole e di operare in modo sicuro. Un intervento fai da te o svolto da professionisti poco affidabili potrebbe, ad esempio, non interrompere il flusso del riscaldamento che raggiunge l'abitazione, comportando un'eccessiva dispersione di calore. 

Per conoscere le aziende e i professionisti che si possono occupare della perizia necessaria per la richiesta di distacco dall'impianto centralizzato e che possano occuparsi fisicamente del distacco si può fare una ricerca online, concentrandosi sulla propria provincia o sulla propria regione. 

Considerazioni finali sul distacco dal riscaldamento centralizzato

Staccarsi dal riscaldamento centralizzato può rivelarsi la scelta giusta per risparmiare sulle bollette e sulle spese condominiali, specialmente se si utilizza molto poco il riscaldamento. 

Se si sta considerando l'idea di passare da un sistema di riscaldamento centralizzato a uno autonomo è molto importante considerare i costi che si devono sostenere e verificare se ci sono delle normative valide a livello locale che possono ostacolare il passaggio. 

Bisogna inoltre considerare che il distacco potrebbe non essere autorizzato se comportasse squilibri nel funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. Ciò potrebbe verificarsi se già altri condomini hanno optato per il riscaldamento autonomo. In linea generale, potrebbe essere un problema passare al riscaldamento autonomo se già il 30% dei condomini ha completato il passaggio.